OPINIÃO
O mercado imobiliário e o respeito à lei das
incorporações
Mercado
volta a lançar empreendimentos sem registro
Mauro Antônio Rocha*
Boletim
Eletrônico do IRIB de 21.11.2007
O mercado
imobiliário brasileiro está efervescendo e as edições domingueiras dos grandes
jornais impressionam pela quantidade de lançamentos e pré-lançamentos
anunciados. Essa ebulição é provocada pelo aporte de US$ 4 bilhões ao setor,
captados com a abertura de capital das principais incorporadoras e construtoras
do país e pelo súbito interesse dos grandes bancos nacionais e estrangeiros
pelo segmento de crédito imobiliário.
Para este
ano, é estimada a produção de 180 mil unidades residenciais para um volume de
financiamentos que deverá ultrapassar R$ 17 bilhões. Parece haver mais recursos
para financiamento que produtos para financiar e isso intensifica a
concorrência, obriga as incorporadoras ao lançamento prematuro de
empreendimentos e se presta a justificar o sistemático descumprimento dos
dispositivos legais que regem a atividade incorporativa.
É notável a
veiculação de peças publicitárias sem a obrigatória e ostensiva indicação da
matrícula e do registro da incorporação imobiliária. Não bastasse a deliberada
omissão, algumas incorporadoras e construtoras adotaram uma nova modalidade de
propaganda destinada a não vender. Explico-me: por meio do anúncio de breve
lançamento do empreendimento, com informação do endereço e mapas
indicativos de localização, das frações de terreno e das áreas construídas, dos
detalhes arquitetônicos e das condições de venda, convidam o consumidor para
visitar os estandes de atendimento público. Entretanto, em nota minimizada
informam ao interessado que "o empreendimento só será
comercializado após o registro do memorial de incorporação imobiliária, nos
termos da Lei nº 4.591/64".
Mas tudo que
começa mal tende a piorar e algumas das maiores incorporadoras do país passaram
a anunciar o breve lançamento de empreendimentos imobiliários que, além
de não registrados no competente ofício de imóveis, sequer tiveram seus
projetos aprovados pelo poder público. Candidamente ressalvam em notas que
"o projeto encontra-se em aprovação na prefeitura" e que "o
empreendimento somente poderá ser vendido após a expedição do registro do
memorial de incorporação".
De um lado,
essa publicidade de cunho comercial deixa clara a irregularidade e tipifica o
crime contra a economia popular. De outro, a omissão da matrícula e do
obrigatório registro no informe publicitário destitui as características da
incorporação e a intenção de incorporar e, nesse caso, a eventual alienação de
fração ideal durante a construção configurará o ilícito civil e criminal.
A
incorporação imobiliária continua regida em todo o território nacional pelos
artigos 28 a 62 da lei federal 4.591 de 16
de dezembro de 1964. Consiste, basicamente, na atividade exercida com o
intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial,
antes e durante o período de construção, de edificações ou conjunto de
edificações compostas de unidades autônomas.
Observa
Melhim Chalhub que o "traço característico dessa atividade é a venda
antecipada de apartamentos de um edifício a construir, que, do ponto de vista
econômico e financeiro, constitui o meio pelo qual o incorporador promove a
captação dos recursos necessários à consecução da incorporação". [1]
Para o
exercício dessa atividade, que se caracteriza pela captação antecipada de
recursos junto ao público, a lei exige que o incorporador apresente previamente
o memorial descritivo da operação e os documentos comprobatórios da origem e
titularidade do imóvel, de aprovação do projeto de construção pelo poder
público, de idoneidade jurídica, fiscal e comercial, de capacidade técnica e
financeira para levar a bom termo a empresa, entre outros, ao dispor, no artigo
32, que "o incorporador somente poderá negociar sobre unidades
autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de
Imóveis" os documentos referidos, que serão submetidos ao exame pelo
oficial de registro, para o registro da incorporação.
Esse
registro, obtido com o arquivamento do memorial, "constitui ato básico
do negócio da incorporação imobiliária, é ato preliminar, requisito legal,
indispensável para o exercício da atividade de incorporador. Sem o arquivamento
do memorial, o incorporador não estará legitimado a promover a oferta pública
para comercialização das unidades... É o registro que legitima o incorporador a
empreender sua atividade empresarial de oferta pública das frações ideais do
terreno e das acessões que corresponderão às futuras unidades imobiliárias".
[2] Nada há na legislação vigente que autorize
ou justifique a oferta pública de unidades autônomas sem o seu regular
processamento e expedição.
Para garantia
do efetivo cumprimento de suas determinações a lei dispõe que o número de
registro da incorporação constará, "obrigatoriamente, dos anúncios,
impressos, publicações, propostas, contratos, preliminares ou definitivos,
salvo dos anúncios classificados". E, para a hipótese de seu
descumprimento ou inobservância, dispõe, no artigo 66, que constitui
contravenção relativa à economia popular, punível com multa e na forma do
artigo 10 da lei 1.521, de 26 de
dezembro de 1951 – "negociar o incorporador frações ideais de terreno,
sem previamente satisfazer às exigências constantes desta Lei".
E mais, de
acordo com o artigo 65 da lei constitui crime contra a economia popular "promover
incorporação fazendo, em proposta, contratos, prospectos ou comunicação ao
público ou aos interessados, afirmação falsa sobre a constituição do
condomínio, alienação das frações ideais do terreno ou sobre a construção das
edificações", pelo qual respondem o incorporador, o corretor, o
construtor, individuais, bem como os diretores ou gerentes de empresa coletiva,
incorporadora, corretora ou construtora, sujeitos à pena de reclusão de um a
quatro anos e multa.
Também estará
sujeito à multa em importância correspondente ao dobro do preço pago pelo
anunciante, a qual reverterá em favor da respectiva municipalidade, o órgão de
informação e publicidade que se presta à divulgação da publicidade sem os
requisitos legais, notadamente a informação ostensiva sobre a matrícula do
imóvel e registro da incorporação, preços da fração ideal do terreno, das
construções, forma de reajustamento etc.[3]
Assim, o que
tipifica a contravenção penal é a omissão do registro existente. A omissão, por
inexistência do registro, tipifica o crime contra a economia popular, uma vez
que a oferta pública da incorporação não registrada equivale à falsa afirmação
de sua existência. Dessa forma, aquela informação sobre a inexistência do
registro inserida na publicidade comercial também equivale à falsa informação
sobre a própria promoção da incorporação.
Ao adotar
procedimentos ilegais e desleais, além de desrespeitar as leis vigentes, essas
incorporadoras e construtoras expõem a risco a própria atividade incorporativa.
Cabe aos agentes atuantes no mercado – Secovi, Sinduscon, Abecip, Ademi, Crea,
Conar e associações representativas de jornais e revistas, dentre outros –,
fiscalizar e reprimir essa espécie de dissimulação que permite e facilita a
ação de aventureiros sempre interessados em corroborar uma aparente anomia
legislativa para repetir fatos e situações que, em passado recente, minaram a
confiança dos consumidores no mercado imobiliário e impediram, por longo tempo,
o crescimento do mercado da incorporação imobiliária.
Até porque,
da forma que a coisa vai, em breve veremos o lançamento de incorporação
imobiliária com a ressalva de que "as vendas das unidades somente poderão
ocorrer quando e se houver a aquisição do terreno pelo incorporador".
Notas
[1] Chalhub, Melhin N., Da
incorporação imobiliária, 2.ed., Renovar, Rio, 2005, p. 11
[2] Op. cit, p. 21
[3] Artigo 64, lei 4.591/64.
*Mauro Antônio Rocha é advogado e coordenador jurídico
de contratos habitacionais da Caixa Econômica Federal.
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