II. - ATOS
ADMINISTRATIVOS E DECISÕES DA EGRÉGIA CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA DO ESTADO
DE SÃO PAULO
DEGE
PROTOCOLADO CG - 36.477/04 - CAPITAL - JUÍZO DE DIREITO DA 1ª VARA DE
REGISTROS PÚBLICOS
PARECER Nº 326/2004-E
Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral
da Justiça:
1. O M.M. Juiz Corregedor Permanente
dos Oficiais de Registro de Imóveis da Comarca de São Paulo comunicou que,
apreciando sugestões apresentadas pela Associação dos Registradores
Imobiliários de São Paulo - ARISP, prolatou r. decisão com força normativa,
reproduzida às fls. 03/20 dos autos deste Processo CG nº 36.477/04, em que
regulamenta a atividade dos Oficiais de Registro de Imóveis na retificação
administrativa de erro constante no registro, prevista nos artigos 212 e 213 da
Lei nº 6.015/73, com a redação dada pela Lei nº 10.931/04, o que fez em razão
da necessidade de estabelecer padrão único a ser observado pelos registradores.
O MM. Juiz Corregedor Permanente do
Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica
da Comarca de Laranjal Paulista remeteu cópia da r. decisão, que está
reproduzida às fls. 05/09 do Processo CG nº 37.314/2004, em que, respondendo
consulta formulada, traçou normas para a atuação do oficial registrador nas
retificações de registros imobiliários que a este compete efetuar conforme
previsto na legislação supra indicada.
O Exmo. Procurador do Estado Chefe
da Procuradoria do Patrimônio Imobiliário, por sua vez, encaminhou r. parecer
em que sugerida a edição de norma administrativa tornando obrigatória a
notificação da União, do Estado e do Município em todos os procedimentos
administrativos de retificação de registro processados, na forma do artigo 213,
inciso II, da Lei nº 6.015/73, pelos Oficiais de Registro de Imóveis.
O Instituto Brasileiro de Avaliações
e Perícias de Engenharia de São Paulo - IBAPE/SP, por seu lado, apresentou
sugestões para a regulamentação, pela E. Corregedoria Geral da Justiça, dos
critérios a serem utilizados na elaboração das plantas, memoriais e estudos
técnicos destinados a instruir requerimento de retificação de registro
imobiliário formulado ao oficial registrador e que, na incidência da hipótese
prevista no artigo 213, inciso II, da Lei 6.015/73, deverão ser elaborados por
profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade
técnica no competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura - CREA
(fls. 22/34).
Por fim, o Instituto Brasileiro de
Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo - IBAPE/SP apresentou estudo,
para oportuna divulgação a todos os interessados, em que também indica
critérios para a uniformização da elaboração dos trabalhos técnicos nos
procedimentos de retificação de registro imobiliário (fls. 58/73).
Opinamos.
2. Com a nova redação dos artigos
212 e 213 da Lei de Registros Públicos, introduzida pela Lei nº 10.931/04,
foram estabelecidas regras para as retificações administrativas do registro
imobiliário que agora, em grande parte, independem de procedimento judicial.
A ampliação das atribuições dos
oficiais registradores para atuar nas retificações de registro imobiliário
ensejou, como visto, a formulação de indagações e sugestões, pelos órgãos de
classe e pelos que devem aplicar a lei, que entre outros aspectos relevantes
abrangem a forma de recepção do pedido de retificação pelo oficial de registro
imobiliário, os critérios técnicos para a elaboração da planta e do memorial
descritivo, as cautelas a serem tomadas nas notificações, o prazo para a
apreciação final do pedido e o valor dos emolumentos devidos.
Disso decorreu a preocupação do MM.
Juiz de Direito da 1ª Vara de Registros Públicos da Comarca de São Paulo em
estabelecer regras administrativas destinadas a uniformizar a atuação dos
Oficiais de Registro de Imóveis da mesma Comarca na aplicação das normas
contidas nos artigos 212 e 213 da Lei de Registros Públicos, com sua redação
atual.
Providência similar foi adotada pelo
MM. Juiz Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de
Laranjal Paulista, cuja orientação de atuação apresenta variações em relação às
regras traçadas pelo MM. Juiz Corregedor Permanente da Comarca da Capital.
É, portanto, em benefício dos
usuários do serviço público, conveniente estabelecer critérios para atuação
uniforme dos Oficiais de Registro de Imóveis do Estado de São Paulo.
Na fixação desses critérios é
necessário verificar em que a lei efetivamente demanda regulamentação, para que
reste ao seu aplicador campo de atuação suficientemente amplo, de forma a não
afastar a devida consideração dos aspectos inerentes a cada caso concreto.
Tendo isto em mente, mostram-se
pertinentes as seguintes considerações sobre as dúvidas suscitadas, as
sugestões formuladas pelas entidades interessadas, e as soluções já adotas
pelos MM. Juízes Corregedores Permanentes, antes referidos, nas quais
fundamentamos as alterações nas Normas de Serviço desta Corregedoria Geral da
Justiça que são propostas na anexa minuta de Provimento.
Esclarecemos, desde já, que ao
elaborar a minuta de Provimento optamos por reproduzir o texto legal, com os
acréscimos que consideramos cabíveis, para evitar o uso excessivo de remissões
que poderiam dificultar a interpretação da norma administrativa.
3. O artigo 213 da Lei de Registros
Públicos, com a redação que lhe foi dada pela Lei nº 10.931/2004, prevê em seu
inciso I, alineas a a g, hipóteses em que é possível a retificação do registro
e da averbação ex officio pelo oficial registrador.
A aplicação das normas contidas nas
alíneas a, b, c, e, f, e g do inciso I do artigo 213 não acarreta maior
dificuldade.
Verificar se houve: I) omissão ou
erro na transposição de elemento do titulo (alínea a; II) alteração na
identificação do confrontante (alínea b; III) alteração de denominação de
logradouro público (alínea c; IV) erro ou omissão passível de correção por mero
cálculo matemático feito a partir das medidas perimetrais constantes do
registro (alínea e; V) retificação de linha divisória de imóvel confrontante,
já efetuada, que deva ser transportada ao registro não retificado (alínea f;
VI) alteração ou omissão de dados de qualificação pessoal das partes (alínea g,
é atividade que deverá ser efetuada com as cautelas devidas, mediante análise
dos documentos respectivos e de todos os demais elementos, contidos no acervo
da serventia, de que o oficial dispuser.
Maior preocupação ensejam, neste
primeiro momento, as retificações previstas no artigo 213, inciso I, alíneas d
e e, da Lei de Registros Públicos, pois a primeira abrange a inserção de rumos,
de ângulos de deflexão e de coordenadas georreferenciadas que têm forma própria
de levantamento e apuração, e porque ambas podem, se incorretas, alterar a base
geodésica do imóvel.
Em razão disso, é importante alertar
que a inserção de novos elementos de quantificação ou a indicação de rumos e
ângulos de deflexão, assim como ocorre nos demais casos de retificação ex
officio, deverá ser feita à vista de prova do erro, por ato motivado e de
exclusiva responsabilidade do oficial registrador, respeitados os limites
tabulares já existentes, e que na inserção de coordenadas georreferenciadas
deverão ser observadas as regras contidas nos itens 48.2 e 48.3 do Capítulo XX
das Normas de Serviço desta Corregedoria Geral.
Ademais, diante das novas
atribuições dos oficiais registradores para a retificação do registro imobiliário,
é necessário alterar o item 48.3 do Capítulo XX das Normas de Serviço para que
também passe a se referir à retificação promovida independe de intervenção
judicial.
Por outro lado, quando as
retificações ex officio forem fundadas em elementos contidos em assentamentos
do próprio serviço deverão ser feitas as remissões necessárias, de forma que
possam ser prontamente identificados e localizados, e quando fundadas em novos
documentos deverão estes ser arquivados em classificador próprio, ou por microfilme
ou sistema informatizado, também com as remissões recíprocas que permitam sua
identificação e localização. Promovida de oficio a retificação prevista no
artigo 213, inciso I, alíneas d, e, f e g, deverá o Oficial de Registro de
Imóveis notificar os proprietários do imóvel, em razão do potencial risco de
alteração da configuração geodésica. A notificação poderá ser feita
pessoalmente pelo oficial registrador ou preposto para isso designado, pelo
Correio com aviso de recebimento, ou pelo Oficial de Registro de Títulos e
Documentos, dispensada a notificação por edital quando não localizado o
destinatário pelas demais formas indicadas. A prova dos atos destinados à
notificação será arquivada para comprovação oportuna, facultada a utilização de
classificador próprio, microfilme ou sistema informatizado, sempre com índice
que facilite a pesquisa e localização das informações.
4. Por outro lado, o inciso II e
seus parágrafos 1° a 10 do artigo 213 da Lei n° 6.015/73, acrescidos pela Lei
n° 10.931/04, tratam da retificação que enseja alteração das divisas ou da área
do imóvel.
O inciso II e seus parágrafos 1° e
2°, retro referidos, têm a seguinte redação:
II - a requerimento do interessado,
no caso de inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não
alteração de área, instruído com planta e memorial descritivo assinado por
profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade
técnica no competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura - CREA, bem
assim pelos confrontantes.
§ 1° - Uma vez atendidos os
requisitos de que trata o caput do art. 225, o oficial averbará a retificação.
§ 2° - Se a planta não contiver a
assinatura de algum confrontante, este será notificado pelo Oficial de Registro
de Imóveis competente, a requerimento do interessado, para se manifestar em
quinze dias, promovendo-se a notificação pessoalmente ou pelo correio, com
aviso de recebimento, ou, ainda, por solicitação do Oficial de Registro de
Imóveis, pelo Oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da
situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-Ia.
A Lei n° 10.931/04 deu ao oficial
registrador atribuição para a retificação que, entretanto, continuará sendo
feita por determinação judicial quando assim optar o interessado e nos demais
casos em que a via administrativa extrajudicial se mostrar inadequada.
Ao fazê-Io a lei imputou ao oficial
registrador a tarefa de qualificar os documentos apresentados pelo interessado,
previstos no inciso II do artigo 213 da Lei n° 6.015/73, que constituem, em
última análise, o título que dará causa à retificação, e, mais que isso, também
o encarregou de processar o requerimento administrativo de retificação quando
não for apresentada a prévia anuência de todos os confrontantes, ou seja, lhe
deu o encargo de complementar o título apto a ensejar, ou não, a retificação
(artigo 213, inciso II, parágrafo 2°, da Lei n° 6.015/73).
A primeira questão a ser analisada,
portanto, diz respeito à forma como deve ser recepcionado o requerimento de
retificação, com os documentos que o instruem.
As Normas de Serviço desta E.
Corregedoria Geral prevêem que todos os títulos apresentados diariamente devem
ser lançados no Livro n. 1 - Protocolo (item 19 do Capítulo XX), com exceção
dos destinados somente a exame e cálculo (item 7 do mesmo Capítulo) porque não
gozam de prioridade (artigo 12, parágrafo único, da Lei n° 6.015/73).
Referidas Normas reproduzem as
regras contidas nos artigos 12, 174 e 182 da Lei n° 6.015/73, e assim deve ser
feito porque o Livro Protocolo, como ensina Afranio de Carvalho:
"...tem, no sistema brasileiro,
uma função definida, que é assegurar a prioridade sem prejuízo da legitimação.
Graças à prenotação ordenada do título no protocolo, torna-se possível examinar
os requisitos de legitimidade do título sem o risco de que outro adverso lhe
tome o lugar na inscrição. É o assinalamento da ordem de apresentação de cada
título que permite assegurar que só aquele revestido de legitimação e de
prioridade chegará à inscrição, transpondo o vestíbulo do Registro de Imóveis,
que é o protocolo.
Assim, a porta do protocolo acha-se
franqueada a todos os títulos que aspirem prioridade, não podendo fechar-se a
nenhum deles sob pretexto algum. Na entrada, não há discriminação, à vista do
incisivo mandamento, segundo o qual "todos os títulos tomarão, no
protocolo, o número de ordem que Ihes competir em razão da seqüência rigorosa
de sua apresentação" (art. 82)". Registro de Imóveis, 4ª edição, Ed.
Forense, 1998, págs. 319/320).
Ocorre que os requerimentos de
retificação feitos com fundamento nos artigos 212 e 213 da lei de Registros
Públicos, formulados diretamente ao Oficial de Registro de Imóveis,
dificilmente serão excludentes ou contraditórios com direito representado por
outro título apresentado para registro ou averbação e, portanto, de sua
precedência não decorrerá prioridade de direitos para o interessado.
Somente se poderá falar em
interesses contraditórios se depois do requerimento de retificação, e antes de
sua apreciação, for apresentado título representativo de ato ou negócio
jurídico que importe transmissão do domínio e que contiver descrição do imóvel
diversa da pretendida com a retificação.
E mesmo nesta última hipótese serão
meros interesses que se mostrarão contraditórios porque poderá o novo
proprietário do imóvel não ter interesse na retificação que ao oficial não
competir promover ex officio, o que, entretanto, não equivale a dizer que tem
direito à manutenção do erro que existir no registro.
Por este motivo, ocorrida mutação
quanto ao titular do domínio, deverá o novo proprietário ser notificado do
requerimento de retificação que se encontrar pendente de decisão, para que
possa se manifestar em 15 dias.
Situação inversa, em que a
retificação anteceder a apresentação de título que contiver a antiga descrição
do imóvel, terá solução no artigo 213, inciso II, parágrafo 13, da Lei n.º
6.015/73.
Em última análise, estabelecer
prioridade em favor do interessado no procedimento de mera retificação poderá
ser causa de prejuízo a quem apresentar título cujo registro seja apto a
originar direito real, pois este último não será registrado antes do término do
procedimento de retificação que poderá se estender por mais de 30 dias caso
seja necessária a complementação da prova, ou se os confrontantes tabulares não
forem localizados para notificação pessoal.
Deve-se ter em mente que retificar
significa tornar reto, corrigir (Aurélio Buarque de Holanda Ferreira, Novo
Dicionário da Língua Portuguesa, Ed. Nova Fronteira, 1ª edição, pág. 1229). A
retificação não cria direito real novo e não extingue direito já existente, mas
apenas serve para fazer com que o teor do registro exprima a verdade, como
exige o artigo 1.247 do Código Civil.
Inexistindo direito real
contraditório ou excludente, e tomada a cautela de cientificar o novo
proprietário do imóvel da existência do procedimento extrajudicial, puramente
administrativo, de retificação, não há porque garantir a este procedimento o
direito de prioridade que decorre da prenotação.
Não é conveniente, entretanto,
utilizar para a recepção dos requerimentos de retificação livro distinto do
livro n. 1 - Protocolo porque de outra forma não está previsto na lei e para
que não se perca o controle dos documentos que ingressam na serventia.
Por estes motivos, os requerimentos
de retificação de registro fundados no artigo 213 da Lei nº 6.015/73 deverão
ser obrigatoriamente lançados no Livro n. 1 - Protocolo, observada
rigorosamente a ordem cronológica de apresentação dos títulos, não gerando,
porém, direito de prioridade e não obstando a qualificação e o registro de
outros títulos nos casos em que da precedência destes decorrer prioridade de
direitos para o apresentante.
Deverá, apesar disso, ser mantido
controle da existência do requerimento de retificação mediante adoção de um dos
mecanismos previstos no item 10 do Capítulo XX das Normas de Serviço, para
cientificação das pessoas que adquirirem a propriedade do imóvel enquanto não
promovida a retificação ou não remetido o respectivo procedimento ao Juiz
Corregedor Permanente.
Além disso, deverá constar em todas
as certidões extraídas do registro a existência do requerimento administrativo
de retificação que estiver pendente, o que será feito até que averbada a
retificação ou remetido o procedimento ao Juiz Corregedor Permanente.
5. O inciso II do artigo 213 da Lei
n° 6.015/73, como exposto, prevê que ao requerer a retificação deve o
interessado apresentar planta e memorial descritivo assinados pelo profissional
legalmente habilitado que os tiver elaborado e pelos confrontantes que, a teor
do parágrafo 10 do mesmo artigo, são os proprietários e os eventuais ocupantes
dos imóveis contíguos, representados os condôminos comuns por qualquer deles e
o condomínio edilício pelo síndico ou pela Comissão de Representantes.
A lei, ao adotar o termo
interessado, confere ao não titular do domínio legitimidade para a retificação.
Em razão disso, caso não requerida a retificação pelos proprietários do imóvel
deverá ser exigida a anuência destes com o pedido, ou deverão ser notificados
para que se manifestem em 15 dias.
Por outro lado, deve ser considerado
como profissional legalmente habilitado para elaborar a planta e o memorial
descritivo todo aquele que apresentar a prova de anotação da responsabilidade
técnica no competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura - CREA.)
Os confinantes que devem manifestar
anuência mediante assinatura da planta e do memorial descritivo, com a
respectiva identificação, são os indicados no artigo 213, inciso II, parágrafo
10, da Lei n° 6.015/73. Além disso, quando requerida a retificação pelo
proprietário do imóvel também este deverá lançar sua assinatura na planta e no
memorial descritivo, assim como deverá fazê-lo o interessado que tiver
requerido a retificação caso não seja o proprietário do imóvel.
Sendo o imóvel confrontante de
propriedade comum, ou se sobre ele for mantida composse por pessoas casadas
entre si, bastará a prova da anuência de um dos cônjuges. Isso porque o
parágrafo 10 do inciso II do artigo 213 prevê que no condomínio voluntário será
suficiente a anuência de um dos condôminos, e não há motivo para não estender a
mesma regra aos casos em que sobre a propriedade do imóvel incidir comunhão
decorrente de casamento, ou for a composse mantida nas mesmas condições.
Preenchidos os requisitos do artigo
213, inciso II, parágrafo 1°, da Lei n° 6.015/73, e promovida a retificação
dentro dos limites tabulares existentes (ressalvados os casos de transação),
deverá o oficial averbá-Ia no prazo máximo de trinta dias contados da data do protocolo
do requerimento.
6. Não apresentada a anuência dos
confrontantes, deles deverá ser promovida a notificação como previsto no artigo
213, inciso II, parágrafo 3°, da Lei n° 6.015/73.
Caso o imóvel confinante seja de
propriedade comum ou sobre ele seja mantida composse por pessoas casadas entre
si, bastará a notificação de qualquer dos cônjuges, mediante aplicação
extensiva da regra contida no parágrafo 10 do inciso II do artigo 213, supra
indicado.
As pessoas jurídicas de direito
público (União, Estado, Município e suas autarquias e fundações) poderão ser
notificadas por intermédio de sua Advocacia-Geral ou Procuradoria que tiver
atribuição para receber citação em ação judicial, sendo a prévia anuência com a
retificação ou a realização da notificação obrigatórias sempre que o imóvel
confrontar com outro público, mesmo que dominical. Poderão, ainda, tais pessoas
de direito público, para conferir ao procedimento maior segurança e agilidade,
indicar previamente, junto a cada Juízo Corregedor Permanente, os procuradores
responsáveis pelo recebimento das notificações e o endereço para onde deverão
ser encaminhadas.
Poderá, entretanto, ser dispensada a
manifestação da Prefeitura Municipal quando o registro a ser retificado for
relativo a imóvel urbano que estiver voltado somente para rua ou avenida
oficial e a retificação não importar em aumento de área ou de medida perimetral
e em alteração da conformação física do imóvel que possa fazê-Io avançar sobre
o bem de domínio público.
Decorrido o prazo de impugnação, e
contando a retificação com a anuência de todos os confinantes tabulares, além
dos ocupantes dos imóveis confrontantes, caberá ao Oficial promovê-la mediante
averbação, com remissão ao respectivo procedimento administrativo de que
decorrer. O ato deverá, ainda, ser anotado, resumidamente, na coluna de atos
formalizados contida no Livro Protocolo.
Além disso, deverá o oficial juntar
no procedimento de retificação certidão de seu resultado e, após, arquivá-Io em
fichário, classificador ou caixa numerada, com índice. Este classificador
poderá ser substituído, a critério do oficial registrador, respeitadas as
condições de segurança, mediante utilização de sistema que preserve as
informações e permita futura atualização, modernização ou substituição, por arquivo
em microfilme ou mídia digital.
Oferecida impugnação motivada, o
oficial intimará o requerente e o profissional que houver assinado a planta e o
memorial a fim de que se manifestem em cinco dias.
Esgotado o prazo de cinco dias sem
que os interessados formalizem transação para solucionar a matéria sobre a qual
versar a impugnação, o oficial remeterá o procedimento ao Juiz Corregedor
Permanente do Registro de Imóveis da circunscrição em que situado o imóvel, na
forma do artigo 213, inciso II, parágrafo 6°, da Lei n° 6.015/73, mantendo em
classificador próprio, microfilme ou arquivo digital, com índice no qual
conste, no mínimo, o nome do requerente e o número de recepção do requerimento
no Livro n. 1 - Protocolo, a prova da remessa que deverá ser anotada na coluna
de atos formalizados contida no referido Livro.
O prazo para a remessa do
procedimento ao Juiz Corregedor Permanente poderá, entretanto, ser prorrogado
por requerimento daquele que tiver pleiteado a retificação, para permitir a
celebração de transação destinada a afastar a impugnação oferecida.
Por impugnação motivada deve ser
considerada aquela em que expostos os motivos da discordância com a
retificação, ainda que resumidamente. Assim, a retificação administrativa não
será obstada em razão de manifestação contrária desacompanhada de qualquer
motivação.
7. Outrossim, ainda que não
apresentada impugnação deverá o oficial de registro de imóveis recusar a
retificação promovida na forma do inciso II, parágrafos 1° e 2°, do artigo 213
da Lei n° 6.015/73 quando não for possível identificar todos os confinantes
tabulares, quando não for possível verificar que o registro corresponde ao
imóvel descrito pelo requerente na planta e no memorial descritivo, ou quando
dela decorrer alienação ou aquisição do domínio de parcela do imóvel
confinante, exceto, neste último caso, nas hipóteses em que admitida e
realizada transação.
Estas cautelas afastam o temor do
uso da retificação como meio para indevida aquisição de imóvel, público ou
privado, manifestada pela douta Procuradoria do Estado.
Englobando a transação transferência
de domínio deverá, exceto no que se refere à necessidade de escritura pública,
ser observado o previsto no artigo 213, inciso II, parágrafo 9° da Lei n°
6.015/73.
Recusada a retificação, o oficial
remeterá o requerimento ao Juiz Corregedor Permanente do Registro de Imóveis da
circunscrição em que situado o imóvel, por meio de ato fundamentado, com as
informações e documentos necessários à apreciação da questão, mantendo prova da
remessa em classificador, microfilme ou arquivo digital, com índice no qual
conste ao menos o nome do requerente e o número do protocolo do requerimento no
Livro n. 1, e lançará na coluna de atos formalizados contida no mesmo Livro
anotação da remessa efetuada, com o que estará esgotada a sua atribuição para
promover a retificação por meio de procedimento extrajudicial.
8. Os elementos mínimos de
identificação do imóvel urbano que devem constar na planta e no memorial
descritivo são os previstos no artigo 225 da Lei n° 6.015/73, como estabelece o
artigo 213, inciso II, parágrafo 1°, da mesma Lei. Isto, observamos, não afasta
a possibilidade de acréscimo, não obrigatório, de outros elementos de
identificação como, v.g., a indicação de rumos ou azimutes e norte verdadeiro
ou magnético.
Ademais, é conveniente neste
primeiro momento, deixar que se iniciem os trabalhos com observância da nova
legislação, para, por meio da análise de situações concretas, colher
informações sobre a natureza e a finalidade das retificações que efetivamente
serão requeridas aos oficiais registradores, obtendo assim, elementos que
viabilizem, se necessário, oportuna definição de parâmetros técnicos
complementares a serem adotados na elaboração da planta e do memorial
descritivo.
Por estes motivos, as relevantes
sugestões apresentadas pelo Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de
Engenharia de São Paulo - IBAPE/SP (fls. 22/29 e 59/73), embora não adotadas de
imediato, servirão para novos estudos e poderão ser divulgadas sob a forma de
cartilha ou informativo a ser distribuído aos profissionais interessados.
Referidas sugestões, outrossim,
fazem lembrar que na apreciação do requerimento de retificação não está o
oficial registrador adstrito aos documentos apresentados pelo interessado.
A lei inova no sentido de que, sendo
necessário para a retificação, o Oficial de Registro de Imóveis poderá realizar
diligências e vistorias externas e se utilizar dos documentos e livros mantidos
no acervo da serventia, independente da cobrança de emolumentos, lançando no
procedimento da retificação certidão relativa aos assentamentos consultados.
Também poderá o oficial, por meio de ato fundamentado, intimar o requerente e o
profissional habilitado para que complementem ou corrijam a planta e o memorial
descritivo do imóvel, quando os apresentados contiverem erro ou lacuna.
As diligências e as vistorias
externas, assim como a conferência do memorial e planta, poderão ser realizadas
pessoalmente pelo Oficial de Registro de Imóveis ou, sob responsabilidade
exclusiva deste, por preposto ou por técnico que contratar, devendo o resultado
ser certificado no procedimento de retificação, com assinatura e identificação
de quem efetuou a diligência ou a vistoria por ordem do oficial registrador.
Consistindo a prova complementar na
simples confrontação do requerimento apresentado, que deverá estar instruído
com planta e memorial descritivo, com elementos contidos em documentos e livros
mantidos no acervo da própria serventia, competirá ao oficial registrador, ou a
escrevente ou técnico por este designado, promovê-la ex officio, independe do
recolhimento de emolumentos, lançando no procedimento respectiva certidão
relativa aos documentos e livros consultados.
9. O prazo para impugnação do
requerimento administrativo de retificação é de quinze dias, como previsto no
artigo 213, inciso II, parágrafo 2°, da Lei n° 6.015/73.
Caso necessária a notificação por
edital, terá o prazo de impugnação início com a primeira publicação, devendo o
oficial registrador observar que entre a primeira e a segunda publicação não
decorra prazo superior a quinze dias.
No edital de notificação devem
constar os nomes dos destinatários e, resumidamente, a finalidade da
retificação.
Serão anexados ao procedimento do
requerimento administrativo de retificação os comprovantes de notificação pelo
Correio ou pelo Oficial de Registro de Títulos e Documentos, e cópias das
publicações dos editais. Caso promovida pessoalmente pelo Oficial de Registro
de Imóveis, ou preposto para isso designado, deverá ser por este anexada ao
procedimento a prova de que entregue a notificação ao destinatário, com a nota
de ciência por este emitida.
Apresentada a anuência de todos os
interessados, ou não oferecida impugnação, será o requerimento de retificação
examinado em trinta dias, contados do protocolo no primeiro caso, ou da última
notificação no segundo caso.
Oferecida impugnação motivada, serão
intimados o requerente e o profissional que assinou a planta e o memorial, para
que se manifestem em 5 dias, promovendo-se, findo este prazo e se não
apresentada transação, a remessa do procedimento ao Juiz Corregedor Permanente
do Registro de Imóveis da circunscrição em que situado o imóvel, para a
finalidade prevista no parágrafo 6° do inciso II do artigo 213 da Lei n° 6.015/73.
O prazo para a remessa do procedimento ao Juiz Corregedor Permanente poderá ser
prorrogado a requerimento do interessado, para permitir que seja celebrada
transação destinada a afastar a impugnação.
Além disso, sempre que encaminhar o
procedimento da retificação ao Juiz Corregedor Permanente deverá o oficial
registrador nele prestar todas as informações de que dispuser em seus
assentamentos, relativas ao imóvel objeto do registro a ser retificado e aos
imóveis confinantes, bem como outras que puderem influenciar na solução do
requerimento, juntando aos autos certidões atualizadas das matrículas
respectivas e cópias de plantas, "croquis", e outros documentos que
forem pertinentes para esta finalidade.
10. O Oficial de Registro de Imóveis
poderá exigir, com o requerimento de retificação, o prévio depósito das
despesas com notificação e dos emolumentos correspondentes à averbação da
retificação, emitindo desses valores recibo discriminado, com cópia que será
anexada ao procedimento do requerimento de retificação. São estes os valores
cuja cobrança é autorizada pela tabela atual.
Quando efetuada pelo próprio Oficial
de Registro de Imóveis ou pelo Oficial de Registro de Títulos e Documentos o
valor da notificação corresponderá ao dos emolumentos devidos ao Oficial de
Registro de Títulos e Documentos, conforme previsto na Lei n° 11.331/02,
acrescido do reembolso das despesas de remessa e condução respeitadas as regras
previstas na Tabela III da referida lei. Para a notificação por edital serão
cobradas despesas com valor correspondente ao preço das publicações.
Não promovida a retificação, ou não
utilizados os valores adiantados para as despesas com notificação, deverão ser
estes restituídos ao requerente, mediante recibo com cópia a ser anexada ao
procedimento do requerimento de retificação.
Promovida a averbação da retificação
pelo Oficial de Registro de Imóveis, serão os emolumentos lançados por cota no
procedimento respectivo.
11. Caso a transação celebrada para
afastar impugnação ao requerimento de retificação envolva transmissão de
propriedade imóvel, deverá ser observado o previsto no artigo 213, inciso II,
parágrafo 9°, da Lei n° 6.015/73, exceto no que se refere à necessidade de
escritura pública.
12. Como anteriormente exposto,
remetido o procedimento de retificação ao Juiz Corregedor Permanente, por ato
fundamentado, estará esgotada a atribuição do oficial registrador para promover
a retificação extrajudicial do registro.
Em razão disso, determinada a
retificação pelo Juiz Corregedor Permanente deverá o mandado respectivo
ingressar no Livro n. 1 - Protocolo observada rigorosamente a ordem cronológica
de apresentação dos títulos, ainda que o procedimento de retificação tenha
iniciado no Registro Imobiliário.
13. Na forma do artigo 212,
parágrafo único, da Lei nº 6015/73, a opção pelo procedimento administrativo
previsto no artigo 213 não exclui a prestação jurisdicional, a requerimento da
parte prejudicada.
14. A regra contida no parágrafo 7°
do inciso II do artigo 213 da Lei n° 6.015/73 demanda maior estudo, razão pela
qual será objeto de regulamentação oportuna.
Este é o parecer que,
respeitosamente, submetemos à elevada apreciação de Vossa Excelência, anexando
minuta de provimento para a necessária inserção nas Normas de Serviço desta E.
Corregedoria Geral da Justiça do regramento a ser observado pelos Srs. Oficiais
de Registro de Imóveis do Estado de São Paulo.
Sub censura.
São Paulo, 28 de dezembro de 2004.
José Marcelo Tossi Silva
Luís Paulo Aliende Ribeiro
Juízes Auxiliares da Corregedoria
(1) Artigo 213, inciso II, da lei n°
6.015/73.
DECISÃO: A Lei n° 10.931/04 deu nova
redação aos artigos 212 e 213 da Lei de Registros Públicos e estabeleceu regras
para as retificações administrativas do registro imobiliário que agora, em
grande parte, independem de procedimento judicial.
A ampliação das atribuições dos
oficiais registradores para atuar nas retificações de registro imobiliário
impõe a fixação de regras administrativas destinadas a uniformizar a atuação
dos Oficiais de Registro de Imóveis do Estado de São Paulo na aplicação das
normas contidas no artigo 213 da Lei de Registros Públicos, com sua redação
atual.
Para a fixação desses critérios
houve preocupação na verificação dos pontos específicos em que a lei
efetivamente demanda regulamentação, visando, por um lado, assegurar ao seu
aplicador campo de atuação suficientemente amplo, de forma a não afastar a
devida consideração dos aspectos inerentes a cada caso concreto, e, por outro
lado, com a necessária motivação dos atos e a conservação dessa fundamentação,
viabilizar o controle inerente a toda atividade administrativa e a precisa
definição de responsabilidades.
Para esse fim foram propostas
alterações nas Normas de Serviço desta Corregedoria Geral da Justiça que
permitirão, nesta fase ainda inicial de implantação das novas regras, uma
atuação tranquila, segura e confiável por parte dos Senhores Oficiais
Registradores, razão pela qual aprovo o parecer dos MM. Juízes Auxiliares desta
Corregedoria, ao qual confiro caráter normativo e, por consequência, determino
a expedição de provimento, conforme a minuta apresentada e aprovada, para que
sejam adaptadas as referidas Normas de Serviço ao novo regramento.
Encaminhe-se cópia do parecer, desta
decisão e do provimento, ao DEGE, para o necessário.
Publique-se esta, junto com o
parecer e o provimento.
São Paulo, 13 de janeiro de 2005.
JOSÉ MÁRIO ANTONIO CARDINALE
Corregedor Geral da Justiça (D.O.E.
de 26.01.2005)
PROVIMENTO CG N.º 02/2005
Altera a redação do item 48.3 da
Seção II do Capítulo XX, e dos itens 123 e 124 da Subseção IV da Seção II do
Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça.
O DESEMBARGADOR JOSÉ MÁRIO ANTONIO
CARDINALE, CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO, no uso de suas
atribuições legais,
CONSIDERANDO as alterações na
disciplina da retificação administrativa dos registros imobiliários,
introduzidas pela Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004;
CONSIDERANDO a necessidade de
aperfeiçoamento do texto da normatização administrativa;
CONSIDERANDO o exposto e decidido
nos autos dos Protocolados CG 36.477/2004 e 37.314/2004 – DEGE 2.1;
RESOLVE,
Artigo 1º. - Fica alterada a redação
dos itens 123 e 124 da Subseção IV da Seção II do Capítulo XX das Normas de
Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, nos seguintes termos:
Subseção IV – Das Retificações do
Registro
123. A retificação administrativa de
erro constante do registro será feita pelo Oficial de Registro de Imóveis ou
através de procedimento judicial, a requerimento do interessado (1).
123.1. O oficial retificará o
registro ou a averbação, de ofício ou a requerimento do interessado, quando se
tratar de erro evidente e nos casos de:
a) omissão ou erro cometido na
transposição de qualquer elemento do título;
b) indicação ou atualização de
confrontação;
c) alteração de denominação de
logradouro público, comprovada por documento oficial;
d) retificação que vise a indicação
de rumos, ângulos de deflexão ou inserção de coordenadas georreferenciadas, em
que não haja alteração das medidas perimetrais, cuidando para que a retificação
não altere a conformidade física do imóvel, e para que na inserção de
coordenadas georreferenciadas seja observado o previsto nos itens 48.2 e 48.3
do Capítulo XX destas Normas de Serviço;
e) alteração ou inserção que resulte
de mero cálculo matemático feito a partir das medidas perimetrais constantes do
registro;
f) reprodução de descrição de linha
divisória de imóvel confrontante que já tenha sido objeto de retificação;
g) inserção ou modificação dos dados
de qualificação pessoal das partes, comprovada por documentos oficiais, exigido
despacho judicial quando houver necessidade de produção de outras provas. (2)
123.2. Os documentos em que se
fundarem a retificação, bem como a motivação do ato pelo oficial registrador
nos casos das letras d, e, f e g do subitem anterior deverão ser arquivados em
classificador próprio, microfilme ou sistema informatizado, com remissões
recíprocas que permitam sua identificação e localização. Efetuada a retificação
com base nos assentamentos já existentes no registro imobiliário, deverá ser
feita remissão na matrícula ou transcrição, também de modo a permitir sua
identificação e localização.
123.3. Promovida de ofício a
retificação prevista nas alíneas d, e, f e g do subitem 123.1. deverão ser notificados
os proprietários do imóvel, arquivando-se comprovante da notificação ou dos
atos praticados em classificador próprio, microfilme ou arquivo informatizado,
com índice nominal. A notificação será feita pessoalmente pelo oficial
registrador ou preposto para isso designado, pelo Correio com aviso de
recebimento, ou pelo Oficial de Registro de Títulos e Documentos, dispensada a
notificação por edital quando não localizado o destinatário pelas demais formas
indicadas.
124. A retificação do Registro de
Imóveis, no caso de inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte,
ou não, alteração de área, poderá ser feita a requerimento do interessado,
instruído com planta e memorial descritivo assinados pelo requerente, pelos
confrontantes e por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação
de responsabilidade técnica no competente Conselho Regional de Engenharia e
Arquitetura – CREA.
Nota – As assinaturas serão
identificadas com a qualificação e a indicação da qualidade de quem as lançou
(confinante tabular, possuidor de imóvel contíguo ou requerente da
retificação).
124.1. O requerimento de retificação
será lançado no Livro n. 1 – Protocolo, observada rigorosamente a ordem
cronológica de apresentação dos títulos.
124.2. O protocolo do requerimento
de retificação de registro formulado com fundamento no artigo 213, inciso II,
da Lei nº 6.015/73 não gera prioridade nem impede a qualificação e o registro,
ou averbação, dos demais títulos não excludentes ou contraditórios, nos casos
em que da precedência destes últimos decorra prioridade de direitos para o
apresentante.
124.3. Protocolado o requerimento de
retificação de registro de que trata o artigo 213, inciso II, da Lei nº
6.015/73, deverá sua existência constar em todas as certidões da matrícula, até
que efetuada a averbação ou negada a pretensão pelo oficial registrador.
124.4. Ocorrida a transmissão do
domínio do imóvel para quem não formulou, não manifestou sua ciência ou não foi
notificado do requerimento de retificação, deverá o adquirente ser notificado
do procedimento em curso para que se manifeste em quinze dias.
124.5. É considerado profissional
habilitado para elaborar a planta e o memorial descritivo todo aquele que
apresentar prova de anotação da responsabilidade técnica no competente Conselho
Regional de Engenharia e Arquitetura – CREA.
124.6. Uma vez atendidos os
requisitos de que trata o inciso II, parágrafo 1º, do art. 213, da Lei nº
6.015/73 o oficial averbará a retificação no prazo máximo de 30 dias contados
da data do protocolo do requerimento. A prática do ato será lançada,
resumidamente, na coluna do Livro n. 1 – Protocolo, destinada a anotação dos
atos formalizados, e deverá ser certificada no procedimento administrativo da
retificação.
Nota – A retificação será negada
pelo Oficial de Registro de Imóveis sempre que não for possível verificar que o
registro corresponde ao imóvel descrito na planta e no memorial descritivo,
identificar todos os confinantes tabulares do registro a ser retificado, ou
implicar transposição, para este registro, de imóvel ou parcela de imóvel de
domínio público, ainda que, neste último caso, não seja impugnada.
124.7. Se a planta não contiver a
assinatura de algum confrontante, este será notificado pelo Oficial de Registro
de Imóveis, a requerimento do interessado, para se manifestar em quinze dias,
promovendo-se a notificação pessoalmente ou pelo correio, com aviso de
recebimento, ou, por solicitação do Oficial de Registro de Imóveis, pelo
Oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou
do domicílio de quem deva recebê-la, ou por edital na hipótese do item 124.12
deste Capítulo.
124.8. Os titulares do domínio do
imóvel objeto do registro retificando serão notificados para se manifestar em
quinze dias quando não tiverem requerido ou manifestado, voluntariamente, sua
anuência com a retificação.
124.9. Entendem-se como
confrontantes os proprietários e os ocupantes dos imóveis contíguos. Na
manifestação de anuência, ou para efeito de notificação:
a) o condomínio geral, de que tratam
os arts. 1.314 e seguintes do Código Civil, será representado por qualquer dos
condôminos;
b) o condomínio edilício, de que
tratam os artigos 1.331 e seguintes do Código Civil, será representado pelo
síndico ou pela Comissão de Representantes;
c) sendo os proprietários ou os
ocupantes dos imóveis contíguos casados entre si e incidindo sobre o imóvel
comunhão ou composse, bastará a manifestação de anuência ou a notificação de um
dos cônjuges;
d) sendo o casamento pelo regime da
separação de bens ou não estando o imóvel sujeito à comunhão decorrente do
regime de bens, ou à composse, bastará a notificação do cônjuge que tenha a
propriedade ou a posse exclusiva;
e) A União, o Estado, o Município,
suas autarquias e fundações poderão ser notificadas por intermédio de sua
Advocacia-Geral ou Procuradoria que tiver atribuição para receber citação em
ação judicial. Poderão tais pessoas de direito público, ainda, indicar
previamente, junto a cada Juízo Corregedor Permanente, os procuradores
responsáveis pelo recebimento das notificações e o endereço para onde deverão
ser encaminhadas.
124.10. As pessoas jurídicas de
direito público serão notificadas, caso não tenham manifestado prévia anuência,
sempre que o imóvel objeto do registro a ser retificado confrontar com outro
público, ainda que dominical.
Nota – A manifestação de anuência ou
a notificação do Município será desnecessária quando o imóvel urbano estiver
voltado somente para rua ou avenida oficial e a retificação não importar em
aumento de área ou de medida perimetral, ou em alteração da configuração física
do imóvel, que possam fazê-lo avançar sobre o bem municipal de uso comum do
povo.
124.11. A notificação poderá ser
dirigida ao endereço do confrontante constante no Registro de Imóveis, ao
próprio imóvel contíguo ou àquele fornecido pelo requerente.
124.12. Não sendo encontrado o
confrontante nos endereços mencionados no item anterior, ou estando em lugar
incerto e não sabido, tal fato será certificado pelo oficial encarregado da
diligência, promovendo-se a notificação do confrontante mediante edital
publicado por duas vezes em jornal local de grande circulação, com intervalo
inferior a quinze dias, para que se manifeste em quinze dias que serão contados
da primeira publicação. O edital conterá os nomes dos destinatários e,
resumidamente, a finalidade da retificação.
124.13. Serão anexados ao
procedimento de retificação os comprovantes de notificação pelo Correio ou pelo
Oficial de Registro de Títulos e Documentos e cópias das publicações dos
editais. Caso promovida pelo Oficial de Registro de Imóveis, deverá ser por
este anexada ao procedimento a prova da entrega da notificação ao destinatário,
com a nota de ciência por este emitida.
124.14. Será presumida a anuência do
confrontante que deixar de apresentar impugnação no prazo da notificação.
124.15. Sendo necessário para a
retificação, o Oficial de Registro de Imóveis realizará diligências e vistorias
externas e utilizará documentos e livros mantidos no acervo da serventia,
independente da cobrança de emolumentos, lançando no procedimento da
retificação certidão relativa aos assentamentos consultados. Também poderá o
oficial, por meio de ato fundamentado, intimar o requerente e o profissional
habilitado para que esclareçam dúvidas e complementem ou corrijam a planta e o
memorial descritivo do imóvel, quando os apresentados contiverem erro ou
lacuna.
Nota – As diligências e as vistorias
externas, assim como a conferência do memorial e planta, poderão ser realizadas
pessoalmente pelo Oficial de Registro de Imóveis, ou sob sua responsabilidade,
por preposto ou por técnico que contratar, devendo o resultado ser certificado
no procedimento de retificação, com assinatura e identificação de quem efetuou
a diligência ou a vistoria. Consistindo a prova complementar na simples
confrontação do requerimento apresentado com elementos contidos em documentos e
livros mantidos no acervo da própria serventia, competirá ao oficial
registrador promovê-la ex officio, sem incidência de emolumentos, lançando no
procedimento respectivo certidão relativa aos documentos e livros consultados.
124.16. Findo o prazo sem impugnação
e ausente impedimento para sua realização, o oficial averbará a retificação em,
no máximo, trinta dias. Averbada a retificação, será a prática do ato lançada,
resumidamente, na coluna do Livro n. 1 – Protocolo, destinada a anotação dos
atos formalizados, e certificada no procedimento administrativo da retificação.
124.17. Averbada a retificação pelo
oficial, será o procedimento respectivo, formado pelo requerimento inicial,
planta, memorial descritivo, comprovante de notificação, manifestações dos
interessados, certidões e demais atos que lhe forem lançados, arquivado em
fichário, classificador ou caixa numerada, com índice alfabético organizado
pelo nome do requerente seguido do número do requerimento no Livro Protocolo.
Este classificador poderá ser substituído, a critério do oficial registrador,
respeitadas as condições de segurança, mediante utilização de sistema que
preserve as informações e permita futura atualização, modernização ou
substituição, por arquivo em microfilme ou mídia digital.
124.18. Oferecida impugnação
motivada por confrontante ou pelo titular do domínio do imóvel objeto do
registro de que foi requerida a retificação, o oficial intimará o requerente e
o profissional que houver assinado a planta e o memorial a fim de que se
manifestem no prazo de cinco dias.
Nota – Será considerada impugnação
motivada somente aquela que contiver a exposição, ainda que sumária, dos
motivos da discordância manifestada.
124.19. Decorrido o prazo de cinco
dias sem a formalização de transação para solucionar a divergência, ou
constatando a existência de impedimento para a retificação, o oficial remeterá
o procedimento ao Juiz Corregedor Permanente do Registro de Imóveis da
circunscrição em que situado o imóvel, para a finalidade prevista no artigo
213, inciso II, parágrafo 6º, da Lei nº 6.015/73.
Nota – O prazo para a remessa do
procedimento ao Juiz Corregedor Permanente poderá ser prorrogado a requerimento
do interessado, para permitir que seja celebrada transação destinada a afastar
a impugnação.
124.20. A remessa do procedimento
administrativo de retificação ao Juiz Corregedor Permanente será efetuada por
meio de ato fundamentado, em que serão prestadas todas as informações de que o
Oficial de Registro de Imóveis dispuser em seus assentamentos, relativas ao
imóvel objeto do registro a ser retificado e aos imóveis confinantes, bem como
outras que puderem influenciar na solução do requerimento, juntando aos autos
certidões atualizadas das matrículas respectivas e cópias de plantas,
"croquis", e outros documentos que forem pertinentes para esta
finalidade. O Oficial de Registro de Imóveis, ainda, manterá prova em
classificador com índice organizado pelo nome do requerente seguido do número
do protocolo do requerimento no Livro n. 1, e lançará na coluna de atos
formalizados contida no mesmo Livro anotação da remessa efetuada. Este
classificador poderá ser substituído por microfilme ou arquivo em mídia
digital.
124.21. O Oficial de Registro de
Imóveis poderá exigir o prévio depósito das despesas com notificação e do valor
correspondente aos emolumentos correspondentes ao ato de averbação da
retificação, emitindo recibo discriminado, cuja cópia deverá ser mantida no
procedimento de retificação.
124.22. Para a notificação pelo
Oficial de Registro de Imóveis ou pelo Oficial de Registro de Títulos e
Documentos será cobrado o valor dos emolumentos devidos a este último, conforme
a legislação vigente. Para a notificação por edital será cobrado valor
correspondente ao das publicações respectivas.
124.23. Promovida a retificação,
serão os emolumentos lançados, por cota, no procedimento respectivo. Não
efetuada a retificação serão os emolumentos restituídos ao interessado, assim
como os valores adiantados para as despesas com notificação que não forem
utilizados, mediante recibo cuja cópia permanecerá arquivada em classificador
próprio que poderá ser substituído por arquivo em microfilme ou em mídia
digital.
124.24. Importando a transação em
transferência de área, deverão ser atendidos os requisitos do artigo 213,
inciso II, parágrafo 9º, da Lei nº 6.015/73, exceto no que se refere à
exigência de escritura pública.
124.25. O Juiz Corregedor Permanente
do Registro de Imóveis da circunscrição em que situado o imóvel decidirá o
requerimento administrativo de retificação que lhe for originariamente
formulado, ou o encaminhado pelo Oficial de Registro de Imóveis.
124.26. Determinada a retificação
pelo Juiz Corregedor Permanente, o mandado respectivo será protocolado no Livro
n. 1 – Protocolo, observada rigorosamente a ordem cronológica de apresentação
dos títulos.
Artigo 2º. - Fica alterada a redação
do item 48.3 da Seção II do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria
Geral da Justiça, nos seguintes termos:
48.3. Não sendo apresentadas as
declarações constantes do parágrafo 6º e a certidão prevista no parágrafo 1º,
ambos do artigo 9º do Decreto nº 4.449, de 30 de outubro de 2002, o Oficial,
caso haja requerimento do interessado nos termos do inciso II artigo 213 da Lei
nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, providenciará o necessário para que a
retificação seja processada na forma deste último dispositivo.
Artigo 3º. - Este Provimento entrará
em vigor na data de sua publicação.
São Paulo, 21 de janeiro de 2005.
(1) Artigo 212 da Lei nº 6.015/73.
(2)Artigo 213, inciso I, da Lei nº
6.015/73 e Prot. CG 36.477/2004. (D.O.E. de 26.01.2005)